ISHIMO PICKS

景品表示法

・地目は登記簿に掲載されているものを掲載。但し、現状と異なるときは現状の地目を併記しなければならない。

・区画が多く、すべてを掲載できないときは、最高価格、最低価格、最多価格とそれぞれの販売区画数を掲載する。

・各施設までの所要時間は道路距離80mにつき1分で計算する。

・新設予定の駅等は、その運航主体が発表したものに限り掲載できる。

・懸賞によらない景品・・・取引価格の10分の1または100万円の低い方

・懸賞による景品・・・取引価格の20分の1または10万円の低い方

・マンション名に公園や旧跡等の名称を使えるのは直線距離で300m以内にある場合

・売地として販売するとき、古屋などがあってもその旨を掲載すれば売地として表示できる。

・二重価格の条件

過去の販売価格、値下げの時期を明示

値下げの3か月以上前に公表され、実際に販売のために示されていたこと

原則として値下げしてから6か月以内に表示すること

土地か建物に対して行われること

・折込チラシ等では物件の種類ごとに取引様態を表示する

・傾斜地がある場合は傾斜地の割合。ただしマンションの場合は不要

・路地部分のみ道路に接する場合でその路地上部分の面積が土地部分の30%以上の面積の時は路地の割合等を記載する

住宅金融支援機構

住宅融資保険:民間金融機関により貸し付けを受けたものが債務不履行になり、元利金を回収できなくなった場合に損害を債務填補する業務

直接融資:原則は行わないが災害復興融資、財形住宅融資、子育て・高齢者世帯向け賃貸住宅融資等

団体生命保険業:貸し付けたものが死亡した場合支払われる生命保険を当該貸し付けに係る弁済に充てる

証券化業務:住宅ローン債権を買い取り、証券化し、投資家に販売する。

※自ら、または親族が居住のために建設または購入するものでなければならない。

 

MBS (えむびーえす)

資産担保証券(ABS)のひとつで、住宅ローンの元本や利子の返済資金を裏付け資産として発行される証券。 

 

高齢者返済特例制度:

60歳以上が自ら居住するバリアフリー工事または耐震改修工事に係る貸し付けについて、毎月の返済は利息のみで、残りは申込人が死亡時に一括して返済する制度。

地価公示法

地価公示

土地収用法など法律によって土地を収用することができる事業を行うものは、公示価格を基準としなければならない。また、土地取引を行うものは類似の土地について公示価格を指標として扱うように努めなればならない。

土地鑑定委員会

①標準地の所在市町村・地番

②単位面積当たりの価格と基準日

③地積や形状

④標準値および周囲の土地使用状況

を管法で公示しなければならない

標準地番号
調査基準日
令和2年1月1日
所在及び地番
埼玉県吉川市きよみ野3丁目7番4  地図で確認する
住居表示
 
価格(円/m²)
98,000(円/m²)
交通施設、距離
吉川、 2,800m
地積(m²)
188(m²)
形状(間口:奥行き)
(1.0:1.5)
利用区分、構造
建物などの敷地、W(木造) 2F
 

 

 

 

 

 

鑑定士が鑑定評価する際には「当該対象の土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる標準値の比較を行う」

標準地の価格とは

・自由な取引で通常成立する価格

・土地に使用収益の制限する権利が存在する場合はないものとして扱う

・土地の利用状況や環境等が最も優れていると認められる土地に選定するのではない

不動産鑑定士の鑑定評価

①近隣類地の取引価格から算定される推定の価格

②近隣類地の地代等から推定される価格

③同党の効用を有する土地の造成に要する推定の費用

の3つを勘案しなければならない

土地鑑定委員会

毎年1回2人以上の不動産鑑定士が行う

不動産鑑定評価基準

3つの評価方法

(1)原価法

対象不動産の再調達価格から減価修正を加えることで対象不動産の資産価格を決める。

減価修正→耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用する。再調達原価が適切に求められれば土地についても適用することができる。

(2)取引事例非核法

近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産に係るもののうちから選択。

やむを得ない場合は周辺地域から選択することができる。

(3)収益還元法

自宅においても自宅を賃貸として貸し出した場合として算出することがある。

鑑定の方法

投機的取引と認められる事例は用いることができない。

最有効使用の原則:その不動産が最高度に発揮される使用を前提として価格を標準として形成される。

 

価格形成要因

①一般的要因(経済的要因、社会的要因)

②地域的要因(その地域の要因)

③個別的要因(個々の不動産の価格に影響を与える要因)

特定価格

社会的要請を背景とする評価目的の下で、市場性を有さない不動産について、正常価格と乖離する場合に不動産の価値を適正に表示する価格を言う。(民事再生法適用時など早期売却を前提とした価格など)

特殊価格

文化財など市場性を有しない不動産を利用状況などから経済価値を適正に表示する価格

限定価格

不動産の併合や一部取得や分割などにより、正常価格と乖離することにより市場が限定的になる場合における取得部分の市場価格を表示すること

登録免許税、印紙税、固定資産税、所得税

住宅用不動産の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置(0.3%)

床面積が50㎡以上の住宅用家屋に適用

売買または競売による取得に限る(贈与などは対象外)

登録免許税の課税標準は固定資産管理台帳の登録価格

軽減措置を受けるためには、住宅取得後1年以内に移転登記をしなければならない。

既存の住宅の場合、築20年以内(耐火建築物は25年以内)または新耐震基準に適合しているもの。

印紙税

金額が区分して掲載されていた場合、高い方が記載金額となる。

記載金額を増額する契約書では増加した金額が記載金額となる。

減額契約では記載金額がない契約書として200円。

贈与契約書については記載金額がない契約書として印紙税200円が課される。

印紙税を納付しなかった場合、納付しなかった印紙税の額+その2倍の額に相当する金額の合計額となる。

国または地方公共団体が作成した契約書は印紙税が課されない

交換契約書において差額だけが記載なら差額、双方の金額が記載されている場合は高い方が記載金額となる。

営業に関しない領収書(自宅の不動産売却など)や5万円以下の領収書には印紙税は課されない。

固定資産税(基準:1.4%)

納税期武者はその年の1月1日時点での固定資産台帳に登録されている者。

土地の場合標準課税金額が30万円未満の場合は課税できない。

家屋:20万円 償却資産:150万円未満

固定資産税評価基準は総務大臣が告示する

新築住宅の場合で一定の条件を満たした場合5年間または3年間120㎡までの部分について税額が2分の1に減額される。

所得税

居住用財産の3000万円の特別控除

所有期間:関係ない

今住んでいるor過去に住んでいた日から3年を経過する年の12月31日まで

配偶者や直系血族、生計を一にしている親族等への譲渡ではないこと

収用交換等の5000万円の特別控除

公共事業等のために土地収用により土地建物を売った場合は特例を受けることができる。

居住用財産の特別控除と併用可能

特定居住用財産の買い替えの特例

併用不可

住宅ローン控除

〇居住年と前後2年の間(計5年)の間に

居住財産の3000万円の特例

特定居住用財産の買い替えの特例

居住用財産の軽減税率の特例

の適用を受けている場合は住宅ローン控除は受けることができない。

〇居住の用に供していなければならない

〇その年の合計所得が3000万円を超える場合は控除の対象外

不動産取得税

不動産取得税(都道府県税)

不動産取得税が課せられるケース

家屋を改築する等、家屋の価格が増加した場合は当該改築は家屋の取得とみなされるため、不動産取得税が課せられる。

生計を共にする親族から不動産を取得したケース

交換により不動産を取得したケース

一定以外の独立行政法人

不動産取得税が課せられないケース

相続

土地については10万円未満のケース

家屋(建築に係るもの)は23万円未満

家屋(それ以外)については12万円未満

法人の合併により不動産を取得したケース

取得者が国や地方公共団体

共有物の分割によって(分割前の持ち分を上回らない範囲で)取得した時

新築住宅の標準課税の特例

床面積が50㎡以上240㎡未満のケースでは1200万円を控除できる。

宅地取得の標準課税

令和3年3月31日までは宅地の価格の2分の1になる

その他

不動産が新築されてから6か月経過しても使用または譲渡が行われない場合は当該家屋が新築された日から6か月(宅建業者が引き渡す住宅は1年)を経過した日において家屋が取得されたものとみなします。

土地区画整理法

換地計画

施工者が都道府県や国土交通大臣以外であるときは都道府県知事の認可が必要。

土地区画整理組合が仮換地を指定する場合は総会等の同意が必要。

施工者が公的施工の場合は土地区画審議会の意見を聞く必要がある。

仮換地の指定により、使用収益するものがいなくなった従前の宅地は換地処分の公告がある日まで施工者が管理する。

土地区画整理組合

設立:7人以上で共同して定礎及び事業計画を定め、都道府県知事の認可を受ける。

施工地区内の宅地について所有権、借地権を持つものはすべて組合員となる。

組合設立の認可の公示があった日から換地処分の公告がある日までに当該事業の障害となるおそれのある土地の形質等の変更を行うものは都道府県知事の許可が必要