ISHIMO PICKS

宅地造成等規制法

宅地造成等規制法

宅地造成工事規制区域で以下の宅地造成を伴う工事は事前に都道府県知事に許可を受けなければならない。

宅地造成とは切土・・・2m

盛土・・・1m

切土&盛土・・・2m(かつ盛土部分が1mの崖を生じる)

500㎡以上の面積の切土または盛土

※宅地以外を宅地に形質変更→宅地造成

宅地を宅地以外に形質変更→宅地造成に該当しない

工事等の届け出

・一定の擁壁(2m)や排水設備を除去工事をするものは2週間前までに都道府県知事に届け出なければならない。

・高さ5m超えの擁壁、切土盛土の面積が1500㎡以上の土地の排水設備の設置には届け出が必要(工事に着手する日の14日前までに)

宅地造成工事規制区域指定の際、その区域内に宅地造成に関する工事を行っている造成主は、指定の日から21日以内に届け出が必要

・宅地造成規制区域内で宅地以外を宅地に転用したものは、転用した日から14日以内に届け出が必要

工事完了後には都道府県知事による検査を受ける

造成宅地防災地域

宅地の所有者、管理者、占有者に対して都道府県知事は必要な措置の勧告ができる。

造成宅地防災区域の指定→宅地造成工事規制区域に対して行われる

農地法

農地法

農地の賃貸借は登記がなくても引き渡しがあれば第三者に対抗できる

許可を受けなかった場合

3年以下の懲役または300万円以下の罰金

(また原状回復を求められることがある)

3条(権利移動)

農地牧草地の権利移動には農業委員会の許可が必要

許可不要のケース

権利取得者が国や地方公共団体の場合は許可は不要

民事調停によって権利が設定・移転される場合

相続や遺産分割(ただし農業委員会に届け出は必要

※ただし、競売による取得の場合は許可が必要

原野を農地に造成する場合

4条(転用)

農地の転用は都道府県知事の許可が必要

→住宅にするために4条許可を受けた後、着工前に宅地として売却する場合には5条の許可が必要

届け出が不要のケース

→農業者が自らの農業用倉庫2ha以下に転用する場合には許可は不要。

→市街化区域の農地を転用目的で取得する場合はあらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要。

→国や都道府県が道路、農業用排水設備など公共性の高い施設に供するために転用・転用目的の権利移動を行う場合は許可は不要

土地区画整理法により道路を建設する場合

5条(転用目的の権利移動)

農地採草牧草地の転用目的の権利移動は都道府県知事の許可が必要

→市街化区域の農地を転用目的で取得する場合はあらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要。

→国や都道府県が道路、農業用排水設備など公共性の高い施設に供するために転用・転用目的の権利移動を行う場合は許可は不要

→国や都道府県が農地を農地以外(学校など)にする場合、都道府県知事との協議が成立することをもって5条許可があったものとみなされる

国土利用計画法

事後届け出

取得してから2週間以内に事後届け出が必要(権利取得者が行う)

→契約してから2週間(売買の予約等)

市町村長を経由して都道府県知事に届け出る

内容:契約年月日、土地の利用目的(勧告できる)、対価の額→(知事は勧告できない)※勧告に従わなくても罰則はない

届け出が不要となるケース

①当事者の一方が国、地方公共団体地方住宅供給公社

農地法3条1項

③調停に基づく場合

④非常災害の際

語土地の面積が下記の場合(注視区域と無指定区)

市街化区域→2000㎡未満

市街化区域外の都市計画区域(市街化調整区域、非線引き区域)→5000㎡未満

都市計画区域外(準都市計画区域含む)→10000㎡未満

取引に該当しないケース:相続、抵当権、土地収用等

事前届をするケース

注視区域、監視区域

届け出は当事者全員(権利取得者だけではない)

分譲する場合

事前届け出のケース:分譲前の面積で判定

事後届け出のケース:分譲後の面積で判定

 

 

建築基準法

建築基準法

2項道路とは・・・幅員が4m以下でも、都市計画区域の指定の際などに現に建築物が存在し、かつ特定行政庁が指定したものについては建築基準法上の道路とみなされる

 

前面道路による容積率・・・①指定容積率②前面道路の幅×法廷乗数のいずれか小さい方が容積率として適用される。(前面道路が2項道路でも適用される)

 

用途地域の指定のない区域の容積率は行政庁が都道県都市計画審議会の議を経て定めたものとなる。

 

私有道路は敷地面積には換算されない。

 

建築物は2m以上道路の接していなければならないが、特定行政庁が交通安全防火上問題ないと認め、建築審査会の同意があれば建築物を建築できる。

 

建築物の用途制限

〇建築物が2つの用途地域にまたがる場合は面積の過半が属する方が適用される。

〇都市計画において外壁と建物の後退距離を定める時はその限度は1.5mまたは1m

地方公共団体特殊建築物や述べよか面積が1000㎡を超えるもの、3F以上の建物、袋状路地にのみ接する150㎡以上の建物に条例で必要な制限を設けることができる

用途地区

第二種低層=低層+コンビニ
第二種中高層=中高層+スーパー
第二種住居=住環境の保護(低層+中高層)+パチンコ
準住居=道路沿い(国道)+住居+倉庫
近隣商業地域=商店街
工業専用=工業の促進(コンビナートなど)

第二種低層住居専用地域→建物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さ以下

田園住居専用地域→建物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さ以下

用途制限

自動車修理工場→×①②低層住居専用地域、田園住居、①②中高層住居専用地域

△(50㎡まで)①②住居△(100㎡まで)準居住、△(300㎡まで)商業、近隣商業

映画館・劇場→×住居系全般(準住居は200㎡まで)、工業、工業専用地域

高等専門学校、大学→低層住居専用、田園住居(←小中学校はOK)、工業、工業専用

一定の店舗・飲食店(150㎡以下)→×①低層住居専用、△(2F以下)②低層住居専用、①②中高層住居専用、田園住居専用、△(物販販売、飲食除く)工業専用

倉庫業倉庫→×①②低層住居専用、田園住居専用、①②中高層住居専用、①②住居

〇→準住居、工業系、商業系

 カラオケボックス→〇近隣商業、商業、準工業△(10000㎡以下)工業、工業専用、第二種住居、準住居

防火地域・準防火地域

耐火建築物 鉄筋コンクリート造や耐火被膜した鉄骨造などの耐火構造であること。加えて窓等の開口部を防火窓や防火ドア、防火ダンパー付き換気扇にすることなどが必要になる。木造でも耐火建築物にすることが可能
準耐火建築物 耐火被膜した木造住宅など、耐火構造ほどではないが一定基準に適合する構造であること。窓等の開口部は耐火建築物と同じ

防火地域・・・①3階建て以上または②延べ面積が100㎡越えの建築物は耐火建築物としなければならない。

屋上に看板を設ける→不燃材料で作るまたは覆う。

建蔽率が10分の8に設定されている地域内で、防火地域内にある耐火建築物については建蔽率の制限は適用されない。(100%で建築できる)

準防火地域

4階建て以上、または延面積が1,500平方メートルを超える建築物は「耐火建築物」にしなければなりませんが、延面積が500平方メートル以下なら、一般的な木造2階建ての他、防火上の技術的基準を満たしていれば木造3階建てもOKです。

ただし、それでもやはり多少の制限はあって、木造2階建てまたは平屋建ての場合は、外壁や軒裏や防火構造にする必要があります。これは、火災時の隣地への延焼を防ぐためです。

また、木造3階建ての場合は、外壁の開口部の構造と面積、主要構造部の防火措置について一定の技術的基準が定められていて、これに適合する建築物としなければなりません。

 

防火地域と準防火地域にまたがる場合

→原則すべてが防火地域の基準

例外:防火壁で区切られていればそこから奥は準防火区域の基準

採光

居室の床面積の7分の1以上の窓または開口部を設ける。

換気

 居室の床面積の20分の1以上の窓または開口部を設けなくてはならない。

避雷針

高さが20mを超える建築物には避雷針を設ける

 

斜線制限

道路斜線制限すべてに適用

隣地斜線制限低層住居専用地域、田園住居専用地域以外に適用

(そもそも低いから必要ない、北側のみ別に制限がありそれで対応する)

隣地斜陽制限は「境界線から一定の距離の位置」が確保され、一定の基準が満たされていれば適用しない。

北側斜線制限低層住居専用地域、田園住居専用地域日陰制限のない中高層住居専用地域に適用

日陰制限→商業地域、工業地域、工業専用地域には適用しない

※二つの地域にまたがっていた場合→それぞれの部分がそれぞれ適用される

過半数のほうに合わせるのではない)

 

建築確認が必要な建築物

例:事務所から飲食店(特殊建築物)に変更する場合でその面積が200㎡を超える時は建築確認が必要

特殊建築物でその床面積が200㎡以上のもの

特殊建築物とは劇場、映画館、ホテル、病院、共同住宅、学校、百貨店、飲食店等

②木造建築物

・3階以上・延べ面積が500㎡超え、高さが13m以上、軒が9m以上

③木造以外で

・2階以上・延べ面積200㎡以上

④それ以外の建築物で新築、増築、改築、移転

→大規模修繕模様替えは④に限り対象外

 

※防火地域外であれば10㎡以下の増築改築移転は建築確認は不要

 

建築協定の廃止と変更

変更:土地所有者全員の合意と特定行政庁の認可

廃止:土地所有者の過半数の合意と特定行政庁の認可

中間検査

特定工程・・・階数が3以上の共同住宅の2階の床およびこれを支持するはりに鉄筋を配置する工程等では中間審査を申請しなければならない

都市計画法

用途地域とは

用途地域は市町村が指定し、主に「住居系」「商業系」「工業系」の3つに大別されます。

区域区分

市街化区域・・・必ず用途地域を定める。今後10年で市街化していく地域。すでに市街化している地域。(建蔽率等の制限はできない→用途地域だから)

市街化調整区域・・・原則用途地域を定めない。市街化を抑制する地域

都市計画区域・・・新たに住居都築物等の用途の概要を定める地域

市、工業都市、そのほかの都市として開発及び保全する区域

準都市計画区域・・・そのまま放置していたら将来における一体の都市としての整備、開発および保全支障が生じるおそれがあると認められる地域

 

区域区分・・・大都市圏には必ず定める。それ以外は必要に応じて定める。

区域区分とは市街化区域と市街化調整区域を区分すること。

特別用途制限地域・・・用途区域が定められておらず、かつ地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるように制限すべき特定の建物を定める。

特別用途地域・・・当該区域の特性にふさわしい土地利用の促進、環境保護の実現を図るため用途地域を保管して定めるもの

高度地区・・・用途地域内の建物の高さを制限し定める地域

高度利用地区・・・用途地域の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るために定められる地区。

市街地開発事業・・・市街化区域または区域区分のない都市計画区域において一体的に開発して、または整備する必要がある場合に定めることができる。

市街化調整区域や準都市計画区域には定めることはできない

 

地区計画

地域の一体として区域の特性にふさわしい様態を備えた環境の各街区を整備、開発、保全するための計画。

都市計画区域の市街化区域または市街化調整区域の中で用途地域内、用途地域外で一定の場所、非線引き区域の用途地域用途地域外の一定の場所で定めることができる。

準都市計画区域や、都市計画区域外には定めることができない。

 

届け出

地区整備計画が定められている区域内において、土地の区画形質の変更または建築物の建設を行おうとするものは当該行為に着手する30日前までに市町村長に届け出をしなければならない。

 

市街地開発事業予定区域では建築物の建設に原則、都道府県知事の許可が必要

非常災害など応急措置の場合は不要

この他、都市計画事業の施工として行う行為や軽微な行為も許可は不要。

 

都市計画の決定には町村はあらかじめ都道府県知事の同意が必要

市は知事と協議すればよく、同意を得る必要はない。

 

都市計画法

都市計画の変更または決定の提案は土地所有者等の3分の2以上をもって行う。

都市計画の認可の告示等があった後に事業の障害となる恐れがある建築物の建造を行う場合は都道府県知事(市においては市の長)の許可を得て行う。

 

開発許可

市街化区域で1000㎡以上の開発には許可が必要

開発許可が不要となる場合

A:小規模な開発

市街化区域:1000㎡未満(一定の地域では500㎡未満)

非線引き区域:3000㎡未満

準都市計画区域:3000㎡未満

都市計画区域準都市計画区域外:10000㎡未満

B:市街化区域外の農林業業関連の建築物

〇農業従事者の居住用の建物

ただし、農作物を貯蔵するための設備はこれに該当しない(=許可が必要)

C:その他

公益上必要な建築物

都市計画事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、土地区画整理事業防災街区整備事業

非常災害の応急処置での開発行為

 

許可必要→市街化調整区域の1000㎡未満の開発

市街化区域における農林漁業用の建築物

 

非線引き区域=区域区分のない都市計画区域

1.趣旨
都市計画法第7条では、指定都市等では「区域区分」を必ず定めるよう規定しているので、「区域区分が定められていない都市計画区域」は指定都市等以外に存在している(詳しくは「区域区分」へ)。
区域区分が定められていない都市計画区域」は市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかである。

2.土地利用の規制について
区域区分が定められていない都市計画区域」では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。「区域区分が定められていない都市計画区域」の内部において用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがある。なお、この「非線引き白地地域」では用途制限を課す目的で「特定用途制限地域」を設けることができる。

3.都市施設等について
区域区分が定められていない都市計画区域」では、都市施設のうち少なくとも「道路、公園、下水道」を定めなければならない(都市計画法第13条第1項第11号)。
また、市街地開発事業促進区域を定めることも可能である(都市計画法第13条第1項第13号・第8号)。

4.開発許可について
区域区分が定められていない都市計画区域」では開発許可制度が適用される。ただし、開発許可を受けるべき開発の面積は「3,000平方メートル以上」とされている。ちなみに、市街化区域では開発許可を受けるべき開発の面積は「1,000平方メートル以上」である。

 

特定工作物とは

開発許可が必ず必要

第一種特定工作物・・・コンクリートプラント等

第二種特定工作物・・・(面積に関係なく)ゴルフコース、1ha以上の運動レジャー施設、1ha以上の墓地

 

開発許可を受けて建設された公共施設は工事完了の公告の翌日に市町村の管理に属するものにになる。

 

開発工事の仮設用の建物については知事の承認なく建設することができる。

 

開発許可

知事は開発許可の申請があった時は遅滞なく許可または不許可の処分をしなければならない

 

事前手続き

開発行為に関係のある公共施設管理者との協議・同意

これから設置される公共施設を管理することになるものとの協議

開発地域内の土地等の権利者の相当数の同意

これらを開発許可の申請の前に行う。

 

開発行為の工事完了の公告後は

原則、予定建築物以外のものを建設できない(許可がなければ)

ただし、用途地域であれば建設が可能。

委任

委任

委任契約は委任者・受任者どちらからでもいつでも解除できる。

相手方に①通知するかまたは②相手側がこれを知っているときに解除できる。

ただし、相手方に不利な時期に委任解除を行う場合、損害賠償責任を負う場合がある。

 

委任者の、死亡、破産手続きの開始

受任者の、死亡、破産手続きの開始、後見開始の審判

があった時委任契約は終了する。

不動産登記法

不動産登記法

 

1か月以内に登記の申請が必要なもの

①新たに生じた土地または表題登記がない土地の所有権を取得したり、新築した建物や表題登記がない建物の所有権を取得した場合

②地目、地積、建物の構造や種類を変更した場合

③土地や建物が滅失した場合

 

登記は原則登記権利者登記義務者が共同で申請する

以下の場合は単独で登記可能

・所有権の保存登記

・少輔県の登記の抹消で移転の登記がない場合

・登記手続きを命ずる確定判決による登記

・相続または法人の合併による権利の移転登記

・登記名義人の氏名や住所の変更

・仮登記義務者の合意がある場合

 

仮登記

単独で申請できるケース

①仮登記義務者の承諾がある場合

②仮登記を命ずる裁判所の処分がある場合

また、仮登記の利害関係人は仮登記名義人の承諾があれば

単独で申請できる。

 

仮登記に基づく本登記は。登記上の利害関係を有する第三者がある場合は当該第三者の承諾があれば申請することができる。

 

二筆の土地

宅地や田畑などの土地の区画を表す単位に「筆」というものがある。不動産登記において、土地の区画はこの単位を用いて数える訳だ。例えばある建物が、普通に塀に囲われたひとつの土地の上に建っている様に見えても、登記上は2つの土地をひとつの建築敷地として扱っていることがある。こういう場合に「登記上2筆の土地」という言い方をするのだ。登記が別なので、所有者や抵当権の有無も2つの土地でバラバラという可能性がある。と言うより、別の土地なのでそれが当然とも言える。

「登記上2筆の土地」という言葉には、「元々ひとつだった土地が分割された」という含みは必ずしも無い。「登記が異なる違う土地が2つ存在する」という意味でしかなく、分筆された過去は示唆していない。逆に「合筆されずに一体利用されている土地」のことをこう呼ぶこともあるのだ。歴史的にずっと別々だった土地を、同じ者が購入して2筆のまま利用している様な場合も「登記上は2筆の土地」と言うんだよ。

 

地目が異なる(宅地と畑)などの場合は所有の登記名義人が同じでも合筆の申請はできない。

持ち分が異なるのも同様に合筆できない。

 

登記の表題部とは

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、土地・建物に関する物理的状況を表示した表示登記が記載されている部分のこと。

それ以外の権利に関する状況が記載されている部分は、権利部という。権利部はさらに甲区乙区に分かれる。

土地に関する登記記録の場合、「表題部」には「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記載されている。
また建物に関する登記記録の場合、「表題部」には主たる建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因」「所有者」が記載され、さらに付属建物についても同様の内容が記載される。

 

権利部に関する登記を行う場合には

登記原因を証する情報を提供しなければならない