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8種制限

宅建業者自ら売主となる場合の8つの制限

売主が宅建業者で買主が一般の人の場合にだけ適用される。

クーリングオフ制度

クーリングオフによって契約の解除の場合は違約金や損害賠償は請求できない

クーリングオフできるかは申し込みをした場所で決まる

【できる場所】

・喫茶店

・(自ら申し出たとしても)ホテルのロビー

・(専任の取引士がいても)テント張りの案内所

【できない場所】

・事務所

・専任の取引士を置くモデルルームや継続して業務を行う施設

・自ら申し出た場合の自宅や勤務先

クーリングオフできる旨を書面で伝えられてから起算して8日間が経過するとクーリングオフはできなくなる

クーリングオフを発するのも書面によって行う。書面を発した日に効果を生じる。

→月曜日に書面で伝えられた場合、次の月曜日までに書面を発すればクーリングオフできる。

宅地建物の引き渡しを受け、代金の全額を支払った場合にはクーリングオフはできなくなる。

担保責任

民法の規定:買主が不適合を知ってから1年以内に売主に通知し、契約解除や

損害賠償を請求できる。

原則、民法の規定より不利な契約は無効だが、

引き渡しの時から2年以上の期間を定める特約は認められる。

民法では買主が

追完請求、代金減額請求、契約解除するのに売主の帰責事由を必要としない

損害賠償は売主の帰責事由が必要。

民法のこの規定より不利な契約は無効

例:売主の責めに帰すべき事由がないときは、不適合があっても担保責任は負わない

などの特約は無効となる

損害賠償の予定額

損害賠償の予定額と違約金の合計金額は販売価格の20%を超えてはならない。

それを超える部分については無効。

損害賠償予定額を定めなかった場合は実損額を請求できる。

手付金の保全措置

手付金の保全措置は重要事項説明項目

保全措置は所有権の移転登記や買主が登記した場合は講じる必要はなくなる。

また、未完成物件は代金の5%以下かつ1000万円以下

完成物件は代金の10%以下かつ1000万円以下のケースでも保全措置は不要。

保全方法】

未完成物件:①銀行との保証委託契約②保険会社との補償保険契約

完成物件:①銀行との保証委託契約②保険会社との補償保険契約③保証協会の保全措置

未完成物件の場合、手付の保存措置として保証協会の保全措置は講じることができない

手付金の額は代金の20%まで。

その他:中間金も手付金として計算される。

完成物件、未完成物件の区別は、売買契約時点で区別される。

他人物売買の制限

原則、自己の所有でない物件は売買契約できないが

宅建業者が現所有者との間で取得する契約(予約契約でも可)をしていれば売買契約することができる。

※取得する契約が停止条件付契約ではダメ

所有権留保等の禁止

原則:宅建業者は物件の引き渡しまでに登記の移転をしなければならない。

例外:宅建業者が受け取った金額が10分の3以下の場合は所有権移転登記をしなくても

宅建業法違反にはならない。

賦払金解除等の制限

支払いが遅れた場合には

30日以上の期間を定めて

②その支払いを書面で催告

することで、契約の解除や残りの賦払金の支払いの請求ができる