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買主の救済

売主の担保責任

民法では売主が担保責任を負わない契約は有効

→ただしこの場合でも売主が知っていたのに買主に告げなかった事実については無効

宅建業法(売主宅建業者、買主一般人)では担保責任を負わない特約は無効。

〇買主は契約の内容に適合しないことを知ってから1年以内に売主に通知しなければならないのは

種類または品質に関する事項

→数量の場合は買主に通知義務は生じない。

→契約の内容も1年以内という規約はない

〇担保責任を負う場合でも損害賠償が請求できるのは売主の責めに帰すべき理由がある時だけ

履行の追完

買主の請求と異なる方法で追完することは可能

①目的物の補修②代替え物の引き渡し③不足分の引き渡し

→代金の減額は原則:追完の催告をして期間内に履行がない時に限られる。

例外として履行の追完が不可能な時は直ちに代金減額の請求ができる。

 

売買の目的が達成できない場合の売主の担保責任

■売主A、買主Bの甲土地の売買契約について、甲土地がCの所有物であった時

→Bは悪意重過失であってもAに損害賠償を請求できるし、契約解除できる

■同様に甲土地が抵当権の目的物であった場合

→Bは善意悪意を問わず損害賠償および契約の解除ができる。

また、抵当権消滅の請求を行い、それが実行されるまで売買代金の支払いを拒否することができる。