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借地借家法

民法

①賃貸借の存続期間は最長50年

②期間終了後も賃借人が使用を継続している場合:契約が更新されたものとする。

③期間の定めのない契約:賃貸人はいつでも契約解除可能

④賃借権が売却され、賃貸人に登記がない場合:新たな賃貸人に対抗できない

民法では不動産の賃借権を第三者に対抗するには登記が必要)

借地借家法(借地)

(建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約)

①借地権の存続期間は30年(これより長い場合はその期間)

→契約更新後は借地権設定者の承諾なく残存期間を超えて存在する建物を原則、建てられない。

→契約更新は最初の1回目は20年以上、以降10年以上。

公正証書によれば存続期間を50年以上として契約の更新がなく、建物の築造による延長もなく、建物買取請求をしないという特約を定めることができる。

②期間終了後も賃借人が使用を継続している場合:契約が更新されたものとする。(建物が存在している場合)

③期間の定めのない契約:賃貸人からの契約解除は不可。(正当な理由をもって契約更新に異議を申し立てることはできる)

④借地権が第三者に渡されても:借地権の登記が無くても自己物件(登記物件)があれば第三者に対抗することができる

→ただし、子供の名前などで建物の保存登記をしていても第三者に対抗できない。

→火事などで消滅した場合も2年を経過するまでは第三者に対抗できる。

★譲渡の場合は土地の賃貸人の承諾が必要

→借地権を渡しても不利になることがないのに承諾しない場合は裁判所に申し立てができる。

土地の取得者は借地権設定者に建物の買取請求ができる。

競売で取得した場合、裁判所の許可か賃貸人の承諾、どちらもない場合は買取請求ができる。

 

事業用定期借地権

事業用建物のみ(社宅などはダメ)

契約期間10年以上50年未満

公正証書により設定する。

存続期間の満了を1年前までに知らなかったときは裁判所に申し立てて猶予を受けることができる。

 

借地借家法(借家)

居住を目的とする建物の賃貸借

借地借家法では賃貸借の登記が無くても建物の引き渡しを受けていれば第三者に対抗できる。例えばオーナーが変わっても借りている人は賃借権を主張できる。

→一時使用の賃貸借には民法が適用される=期間の定めのある契約は原則期間の満了まで解約できない。

造作請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効。

→造作請求権を設定せず、同意を得て造作したものは買取請求できる。

期間が1年以上の定期建物貸借契約は期間満了の1年から6か月前までに期間終了の通知をしなければならない。

 

■A所有の建物をBに対して期間3年、賃料10万円で賃貸借契約をしている場合

→Aが期間満了1年から6か月前に更新しない旨の通知をしない場合従前の契約と同一の契約で延長され、期間は定めのないものとなる。

■賃貸借契約を期間を定めず更新した後にAがBに解約を申し入れた場合

正当事由が必要。6か月後に賃貸借契約が終了する。

B(賃借人)からA(賃貸人)に契約解除の申し入れ

→正当事由は不要。3か月経過後に解約できる。

■2重譲渡された場合Bには建物を引き渡し、Cも契約している場合

対抗要件を備えるBが賃借権を持つ。

 

普通建物賃貸契約と定期建賃貸契約

普通建物賃貸契約

中途解約できる旨がなければ2年間は借りる義務がある。

更新がない特約:無効

定期建物賃貸契約

原則契約期間借りなければならない。しかし、床面積が200㎡未満居住用建物の時は転勤等やむを得ない事情であれば中途解約を申し入れることができる。

更新がない特約:書面を交付し、かつ説明すればOK

契約の更新拒絶:賃貸人が拒絶するには正当な事由が必要。かつ1年から6か月前に通知。

転貸していて賃貸借契約が終了した時:賃貸人は転借人に対して契約満了の通知をして6か月後に転貸借が終了する。

 

普通借家契約の主なポイント
●契約期間
契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年とすることが多いようです。なお、契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
●借主からの中途解約
中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。
●貸主からの解約
借主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由がない限りできません。したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借主の意向に左右されることになります。
定期借家契約の主なポイント
●契約期間
契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることができます。
●契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の何らかの書面によって契約することが必要です。また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
●中途解約
居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主から解約の申し入れができます。この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。
ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限られます。
なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。
●契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。
なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。
●普通借家契約の定期借家契約への切り替え
定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えは認められません。