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不動産鑑定評価基準

3つの評価方法

(1)原価法

対象不動産の再調達価格から減価修正を加えることで対象不動産の資産価格を決める。

減価修正→耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用する。再調達原価が適切に求められれば土地についても適用することができる。

(2)取引事例非核法

近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産に係るもののうちから選択。

やむを得ない場合は周辺地域から選択することができる。

(3)収益還元法

自宅においても自宅を賃貸として貸し出した場合として算出することがある。

鑑定の方法

投機的取引と認められる事例は用いることができない。

最有効使用の原則:その不動産が最高度に発揮される使用を前提として価格を標準として形成される。

 

価格形成要因

①一般的要因(経済的要因、社会的要因)

②地域的要因(その地域の要因)

③個別的要因(個々の不動産の価格に影響を与える要因)

特定価格

社会的要請を背景とする評価目的の下で、市場性を有さない不動産について、正常価格と乖離する場合に不動産の価値を適正に表示する価格を言う。(民事再生法適用時など早期売却を前提とした価格など)

特殊価格

文化財など市場性を有しない不動産を利用状況などから経済価値を適正に表示する価格

限定価格

不動産の併合や一部取得や分割などにより、正常価格と乖離することにより市場が限定的になる場合における取得部分の市場価格を表示すること